房地产融资策略创新+风险规避大全解

优惠        2020-01-25   来源:飞猫鱼电影

来源:网络

 

房地产行业的发展趋势,我列了五个大的方面。

第一是城镇化,

第二是多元化,

第三是开发集中化,

第四是资产化,

第五是金融化。

 

首先是城镇化。改革开放刚开始的1978年,我们国家的城镇化率大概在17.9%,而到了2018年下半年的现在已经达到了59%,同时大家注意,我们国家现在的城镇化率,说是说59%,事实上其中的户籍人口只有37%。预计今后15年还有2亿人口会逐渐进入城镇,城镇化趋势还是比较凶猛的,还在持续。仅仅2017年就有将近2千万人口从农村进入城镇。估计2018年1千多万是肯定没问题的。城镇化给我们房地产行业的发展趋势指明了一个方向,需求是大量存在的。


第二是多元化。我们在二十多年以前做房地产的时候。人家会问:“你做什么的?”你说你做房地产,其实当时说的房地产几乎都是指住宅,二十年以前我们统计年报出来的时候,里面房地产版块住宅占90%以上。而现在住宅只占三分之二,商业、办公、旅游、文化、物流、工业、厂房和特色小镇等相关板块占了三分之一。有的朋友可能会问,现在看住宅还是占大头三分之二,其他这么多内容只有三分之一吗?他问这个问题我觉得有道理,但是我们要注意,无论从供给端的住宅开发商还是需求端的买方人,现在越来越关注其他三分之一。现在很少有开发商只做纯住宅,什么原因呢?

  • 第一从获得土地来看,地方政府在出让土地的时候都愿意加入商业、办公、旅游、文化等,纯粹通过住宅拿地越来越困难了;

  • 第二从买房人来看,现在人们很追求生活品质,光有住宅但其他配套(商场、学校、旅游资源、文化体育等)不齐全,生活品质很难上去,房子的价格也就很难上去。所以开发商和买房人,双方各有需求。现在开发商都尝试或已经在做多元化的发展。通过多元化发展反而能把住宅这块做大,老百姓来也愿意买房子的时候享受相关的一些设施。这也是一个趋势。


万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地。现在国内前二十强前三十强的几乎都在做多元化。多元化有两种做法,一种做法举个例子说,跟房地产一点关系都没有。你如果去做这个汽车的话,你如果做制造业,甚至于制造业的话完全没关系,这也种多元化的方式。还有种多元化他其实跟房地产产业链非常相关的。我举个例子,旅游,健康,养老这些都跟房地产也是有关的。甚至金融这些跟房地产也是有关的。所以两种方式我觉得都是很好的尝试。


第三是开发集中化。2018年1月份到11月份已有25家房企销售额超过一千亿。未来三年之内中国前三十强房地产公司的销售额会突破65%,就是我们国内三分之二的房子由这三十家房地产开发企业生产。这是集中化。同时要强调我们每年都到所谓的西方发达国家去美国、英国、澳大利亚、法国等等,会发现一个情况,这些国家凡是以中小企业占的比例非常高,中小企业大量存在,为什么房地产中小企业大量存在?

  • 第一这些国家大面积的大型的几千套几万套的楼盘已经很少了;

  • 第二这些国家城市更新的项目越来越多;

  • 第三城市更新大都是中小项目,房地产开发其实一个非常地域化,非常区域化的这样一个产业,所以在国外发达国家的中小房地产企业大量存在。

所以我们国家中小房地产企业也不用悲观。今后也会大量存在的,但是我们要专注和有特色。


第四是资产化。现在中国已经有接近二十个城市进入了存量房时代,主要是一线城市和二线城市。这些城市的二手房交易已经超过了一手房交易,进入了存量房时代大家更加关注物业管理,资产管理设施管理。八年以前国内一大波房地产开发公司到香港上市,这几年到香港上市的房地产开发公司少了,反而最近几年到香港上市了不少这个物业管理公司,这个也就是代表了中国房地产未来的这个趋势。以后的物业管理公司跟资产相关的公司在香港上市的越来越多了。因此,以后资产管理包括办公商业,工业物流长租公寓,这些的需求,甚至年轻人的工作需求都跟这个相关。举个例子说,在北京和上海,北京的四环内很少有新的开发楼盘,上海的外环内也很少有新的楼盘,都进入了资产管理时代。资产管理不仅仅是这个行业未来很大的发展前景,包括资产管理,设施管理,经营管理,租赁管理等等。而且会带来大量的就业。这方面的应该引起更加的重视。


第五是金融化。我想比较一下中国和美国。现在国家要去杠杆,也是有用苦良心。现在我们国内整个房地产投融资开发里面75%是用银行的钱。银行的杠杆确实比较高了,所以银行这部分要下降,那下降以后哪部分增加呢,也就是我刚才提到的也是国家鼓励的,一个是股权投融资,股权部分的私募基金,跟私募基金有关的。第二就是上市。上市这里分成两块,我们国家现在上市只有一块,就是开发公司上市。那以后很有可能2019年就出来了,就是REITs,房地产资产证券化2019年上半年也有可能是以这个长租公寓的形式。这一块会大量的出现,我们国家现在房地产上市公司大概有两百多家,以后如果出现了两百多个房地产投资信托基金,REITs上市公司。或者叫上市的基金也是很正常的。




  2019中国第九届城市更新模式创新与项目实操高端总裁峰会 

【会议时间】2019年4月13-15日

【会议地点】:中国·广州

【联系电话】:陈经理:189 6741 6032

【适合对象】:政府机关、项目业主、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业董事长、总经理等核心高管参加(大会200人规模)

【主办单位】:土地资源网、地合云图、华远地行集团、广东兴广城科技有限公司

【峰会特色】实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察+项目推介(业主面对面)


本次会议解决的问题

如何抓住城市更新、三旧改造的政策机遇,实现企业转型升级?

如何结合区域特点来做项目定位与功能提升,实现可持续运营?

如何精准选取融资渠道,ABS、CMBS、REITS在不同更新项目中可能性?

如何组建和培育更新项目的核心运营团队?

如何识别和规避更新项目中的关键风险点?

如何解决拆迁谈判、报批报审等问题,使项目快速落地?

面对产权、股权关系复杂的更新项目,有哪些合作方面的机制创新?

……


详细议程介绍


时间主题
第一板块:土地管理法修订背景下,城市更新最新政策解读与精项目获取路径解析
4月13日上午《土地管理法修正案》下城市更新土地获取途径深度解读
城市更新政策法规综述看2019城市更新新特点、新趋势
从旧村、旧城、产业融城、合作并购看更新项目拓展新路径

第二板块:城市更新拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施要点难点解析

4月13日下午
拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施(房屋征收、补偿安置、拆迁回迁实务操作)解析-项目案例
城市更新项目全过程风险识别与防范(规划、审批、拆赔、其它等)
土地一二级联动开发实操-项目案例
工改商业模式构建-房企转型之路
圆桌对话:当前城市更新问题答疑

4月13日晚上第三板块:欢迎晚宴+城市更新项目资源链接会

第四板块:城市更新有效融资策略与资产管理成功运作模式精析
4月14日上午城市更新税务筹划与经济测算解析
城市更新金融政策解读
城市更新的资产管理成功运作模式-项目案例

第五板块:城市更新中政府审查要点、审批流程、难点问题突破与新政应对策略
4月14日下午政府审查要点、审批流程、难点问题突破及最新解读和应用
城市更新改造项目趋势-以北上广深城市更新改造为例
整村改造如何落地-项目案例
城市更新项目管理全流程实操-项目案例

第六板块:城市更新、棚改旧改圆桌对话
4月14日下午圆桌对话:当前城市更新问题答疑

贵宾席专享
时间主题
一、城市更新土地政策与精准项目获取专题
4月12日晚上《土地管理法修正案》下土地政策和精准项目获取路径解析
二、城市更新金融专题&工改工专题
4月12日晚上城市更新融资&工改工商业模式构建研讨
三、城市更新项目路演、专家团问诊及项目推介会(需要提前提报审核)
4月14日晚上城市更新项目路演、资源连接、专家点评及问诊
四、城市更新标杆项目实地考察+研讨
4月15日考察项目:
1、广州市联合交易园改造项目;2、广州市黄埔古村保护性改造项目。
模式:实地考察、研讨

主办方电话陈经理 : 189 6741 6032(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询峰会”,否则不予通过)

短信报名:编辑短信“咨询峰会+姓名+企业+职位”发送到189 6741 6032

备注:本峰会针对参会学员有审核标准,会收取一定费用,请知悉。